Impostos sobre herança e imóveis mudam a partir de 2026 e exigem mais atenção do contribuinte

Imposto nunca foi um tema simples — e, a partir de 2026, a tributação sobre heranças e imóveis promete ficar ainda mais complexa. Mudanças no ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) alteram de forma significativa a forma como patrimônios são avaliados, declarados e fiscalizados no país.

As novas regras decorrem do Projeto de Lei Complementar 108/2024, promulgado nesta semana pela Presidência da República, e de decisões recentes dos tribunais superiores. Com isso, estados e municípios terão de adequar suas legislações às diretrizes constitucionais que passam a valer nos próximos anos.

ITCMD passa a ter alíquota progressiva nacional

O ITCMD, imposto estadual incidente sobre heranças e doações, terá regras unificadas em todo o país. A partir de 2026, todos os estados deverão adotar alíquotas progressivas, que aumentam conforme o valor transmitido, respeitando o teto de 8% definido pelo Senado.

Até então, as alíquotas variavam entre as unidades federativas, o que permitia estratégias para reduzir a carga tributária por meio da escolha do local do inventário. Com a mudança, transmissões de maior valor tendem a ser mais tributadas, enquanto a cobrança passa a considerar o valor efetivamente recebido por cada herdeiro ou beneficiário, e não o montante total do patrimônio.

Além disso, a base de cálculo passa a ser o valor de mercado dos bens, apurado na data da doação ou do falecimento, reduzindo a possibilidade de subavaliações. A competência para cobrança também muda: o imposto será devido ao estado de domicílio do falecido ou do doador, exceto no caso de imóveis, cuja tributação permanece no estado onde o bem está localizado.

Bens no exterior entram no radar, mas ainda geram dúvidas

As novas regras também preveem a incidência do ITCMD sobre bens mantidos no exterior e estruturas como trusts, no momento da disponibilização financeira aos beneficiários. No entanto, especialistas apontam incertezas quanto à regulamentação estadual, à competência para a cobrança e à forma de avaliação desses ativos, especialmente participações societárias fora do país.

Por outro lado, permanecem fora da incidência do imposto, em regra, os recursos aplicados em previdência privada, como VGBL e PGBL. Também não há cobrança quando o herdeiro renuncia à herança.

ITBI tem base de cálculo reforçada pelo Judiciário

No caso do ITBI, imposto municipal aplicado à transferência de imóveis entre pessoas vivas, decisões do STF e do STJ consolidaram dois pontos centrais. O primeiro é que a base de cálculo deve ser o valor de mercado do imóvel declarado pelo contribuinte, e não valores de referência fixados pelos municípios, como os utilizados para o IPTU.

Se o Fisco discordar do valor informado, caberá ao município comprovar a subavaliação por meio de processo administrativo. O segundo ponto diz respeito ao fato gerador: o imposto só é devido após o registro da transferência no cartório, e não em etapas contratuais anteriores, como a assinatura da escritura.

Cadastro Imobiliário Brasileiro amplia o controle

A principal novidade estrutural é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF do imóvel”. O sistema cria um identificador único nacional para cada imóvel, reunindo informações de cartórios, cadastros fiscais e dados territoriais em uma base integrada, coordenada pela Receita Federal.

A partir de janeiro de 2026, o CIB passa a ser utilizado por cartórios, órgãos federais, capitais e pelo Distrito Federal. Estados e demais municípios devem aderir a partir de 2027. Embora não crie novos tributos, o cadastro permitirá o cruzamento de dados entre diferentes entes, facilitando a identificação de inconsistências e possíveis subavaliações.

Mais previsibilidade, menos margem para manobras

Especialistas avaliam que o novo cenário traz maior segurança jurídica, mas também um ambiente de fiscalização mais rigoroso. Planejamentos patrimoniais e sucessórios baseados na fragmentação de bens ou em divergências cadastrais tendem a perder eficácia.

Com a integração de informações e o uso de tecnologia para cruzamento de dados, contribuintes deverão redobrar a atenção à coerência entre registros, declarações fiscais e valores atribuídos aos bens. A regularidade documental passa a ser um fator central para reduzir riscos de questionamentos e autuações em um sistema cada vez mais conectado.

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